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                西昌市人民政府關于印發《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》的通知

                西府發〔2022〕14號

                有效性:有效

                來源:西昌市人民政府辦公室

                時間:2022-02-14 10:25

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                西昌市人民政府

                關于印發《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法

                (試行)》的通知

                西府發〔2022〕14號

                各鄉(鎮)、街道辦,市級相關部門:

                《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》已經十屆市委第5次常委會、十屆市政府第97次常務會審議通過,現印發給你們,請認真遵照執行。

                 

                                            西昌市人民政府

                2022年2月8日


                西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行) 

                第一章  總  則

                第一條  為規范集體經營性建設用地入市行為,構建城鄉統一的建設用地市場,夯實農村集體土地權能,保障農民合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》及中共四川省委辦公廳批復的《西昌市農村宅基地制度改革試點實施方案》(川委廳秘〔2021〕1號)等文件精神,結合我市實際,特制定本辦法。

                第二條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地是指土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記的集體經營性建設用地。

                         第三條  農村集體經營性建設用地與國有建設用地享有同等地位,在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下,允許農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租等實行同等入市,同權同價。

                第四條  農村集體經營性建設用地實行有償使用。任何單位、組織和個人,除法律另有規定外,均可按照本辦法的規定取得農村集體經營性建設用地使用權。

                第五條  依照本辦法的規定取得農村集體經營性建設用地使用權的土地使用者,其使用權在使用年限內可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

                第六條  國土空間規劃應當統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途,引導優先使用存量集體經營性建設用地,嚴格控制新增集體經營性建設用地規模。鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。

                鄉鎮(街道)和農村集體經濟組織在保證耕地數量不減少、質量不降低和建設用地不增加的前提下,可以按照節約集約的原則,采取土地綜合整治等方式進行區位調整,合理利用集體經營性建設用地。

                第七條  符合下列條件的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租、作價出資(入股)等方式交由單位或者個人在一定年限內有償使用:

                (一)國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途;

                (二)產權明晰、已依法辦理土地所有權登記;

                (三)具備開發建設所需基礎設施配套等基本條件,交易雙方另有約定等除外。

                集體經營性建設用地使用權出讓年限由出讓合同具體約定其最高年限參照同類用途的國有建設用地執行。

                第八條  土地所有權人擬采用出讓、出租等方式經營管理集體經營性建設用地的,市自然資源局應當依據國土空間規劃、鄉鎮規劃(包含村鎮規劃)出具擬出讓、出租等的集體經營性建設用地的規劃條件,明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等。

                農村集體經營性建設用地入市應當符合產業、環保等政策及標準要求。

                第九條  土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等,編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案,載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容,并按照《土地管理法》第六十三條的規定形成決議。

                第十條 土地所有權人應當將集體經營性建設用地出讓、出租等方案和農村集體經濟組織決議情況報市人民政府審查。符合規定的,由市人民政府按照本辦法有關規定納入年度建設用地供應計劃。

                第十一條 土地所有權人應當依據集體經營性建設用地出讓、出租等方案,以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者,雙方應當簽訂書面合同,載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求,約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式,以及違約責任和解決爭議的方法等,并報市三項改革辦備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等納入合同的,以《民法典》認定合同效力。

                第十二條 集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款,并依法繳納相關稅費,對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權,依法申請辦理不動產登記。

                第十三條 土地所有權人不得違反約定提前收回集體經營性建設用地使用權,但有《土地管理法》第六十六條規定情形的可以依法收回土地使用權。

                第十四條  市自然資源局應當按照本辦法和其他有關規定,負責做好本行政區域內的集體經營性建設用地入市指導工作。

                市農業農村局、市發改經信局、市財政局、市人社局、市住建局、市林草局、西昌生態環境局、市供銷社、市稅務局、市公共資源交易中心、市金融服務中心、人民銀行涼山支行、市農村產權交易服務中心有限公司(以下簡稱農村產權交易服務中心)等相關部門(單位)配合做好有關工作。

                第二章  入市主體

                第十五條  農村集體經營性建設用地入市主體是擁有該土地所有權的農村集體經濟組織。

                第十六條  屬村、組集體經濟組織所有的,經村集體經濟組織成員大會或成員代表大會同意后,可由鄉鎮(街道)成立集體經濟股份合作聯合總社或村集體經濟股份合作聯合社作為入市實施主體。

                第三章  入市范圍、途徑

                         第十七條  農村集體經營性建設用地入市范圍:

                以全國土地調查成果為基礎,結合實際勘測,依法取得、符合土地利用總體規劃,且城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的農村集體建設用地(包括退出宅基地)納入農村集體經營性建設用地范圍。

                現狀是集體建設用地,最新變更成果不是建設用地的遺留問題或符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的現狀土地,按程序“農轉用”辦理建設用地后納入集體經營性建設用地范圍。

                         第十八條  農村集體經營性建設用地入市的途徑:

                       (一)就地入市。依法取得、符合規劃的工業、商業等農村集體經營性建設用地,具備開發建設所需基礎設施等基本條件、就地直接使用的,在面積不增加的前提下,經市政府批準,對不規則的原宗地按照規劃紅線調整使用,以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式直接入市。

                      (二)調整入市。根據土地利用總體規劃和城鄉規劃,對零星、分散的集體建設用地通過整治復墾,經市政府組織驗收后,復墾后的建設用地指標按規劃分類利用??烧{整到本地內非公共利益用地項目,優先用于鄉村產業發展、農村公共設施和公益事業建設用地需求。以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式入市,入市收益在扣除調節金等后,由復墾出建設用地指標的集體經濟組織和使用建設用地指標的集體經濟組織協商分配。

                第四章  入市方式    

                第十九條  集體經營性建設用地可按出讓(招標、拍賣、掛牌或者協議等)、租賃、作價出資(入股)等有償使用方式入市(商服用地除特殊情況外不能協議出讓)。集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)最高年限按以下用途確定:

                (一)工礦、倉儲等用地50年;

                (二)商服、旅游等用地40年。

                第二十條  依法取得的集體經營性建設用地使用權,在使用期限內可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。土地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,其地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

                第二十一條 土地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,需符合以下條件:

                (一)辦理了不動產權證;

                (二)按照集體經營性建設用地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地;

                (三)經集體經濟組織同意。

                土地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,需依法辦理變更或抵押登記。

                第五章  確權登記

                第二十二條  登記以農村集體建設用地使用權人自愿申請登記為前提。

                第二十三條  存量農村集體建設用地,是指最新土地變更調查結果中,地類現狀為農村集體建設用地的土地。

                第二十四條  未經農用地轉用審批的存量農村集體建設用地在按程序處置后進行登記。

                (一)對最新土地利用現狀數據庫中的存量農村集體經營性建設用地,建設用地形成時間為1999年1月1日前的,可以按土地登記頒證的法定程序將使用權直接登記給農村集體經濟組織。

                (二)對最新土地利用現狀數據庫中的存量農村集體經營性建設用地,建設用地形成時間為1999年1月1日以后,且未能提供相關部門批準將該宗地由農用地轉為建設用地審批手續的,由申請初始登記的集體經濟組織繳納費用后(繳納費用參照征收土地耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、耕地占用稅三項稅費之和),可以按土地登記頒證的法定程序將農村集體建設用地使用權登記給農村集體經濟組織。

                (三)對最新土地利用現狀數據庫中不是建設用地的,在符合土地利用規劃、城鄉規劃確定的經營性用地范圍,利用宅基地節余指標布局,由市人民政府批準后,轉為經營性建設用地,經補償安置,注銷原有產權,按程序確權登記。

                第六章  地價管理

                第二十五條 入市主體應自行委托有資質的評估公司對擬入市的農村集體經營性建設用地進行地價評估。

                第二十六條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資(入股)的,其供地地價原則上不得低于所在區域的基準地價。

                第七章  交易和流程

                第二十七條  出讓、出租、作價出資(入股)等一級市場交易平臺和流程。集體經濟組織根據市人民政府入市地塊批復文件委托市農村產權交易服務中心按交易規則程序進行交易。

                第二十八條  轉讓二級市場交易平臺和流程。由市農村產權交易服務中心制定《集體經營性建設用地使用權二級市場交易服務規則》按流程辦理。

                第八章  地面資產處置

                第二十九條  采用出讓、租賃、作價出資(入股)等一級市場方式入市的集體經營性建設用地使用權,涉及地面資產處置的,可由所有權集體經濟組織與原投資人協商處置。

                協商處置地面資產的,應按《村民委員會組織法》,由入市地塊所有權集體經濟組織村民(代表)會議按照“一事一議”原則審議通過并形成決議。

                第三十條  入市地塊所有權集體經濟組織村民(代表)會議審議通過并形成決議后應在本集體經濟組織公示7日以上。

                第九章  收益管理

                         第三十一條  集體經營性建設用地入市,應承擔相應的基礎設施建設等開發成本,向市人民政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。集體經營性建設用地使用權發生轉讓行為的,轉讓方按照交易總額的2%繳納調節金。

                第三十二條  土地增值收益調節金按用途、價差由市財政局按土地增值收益的一定比例計提,主要用于各鄉鎮(街道)的農村基礎設施建設和耕地保護等。

                入市土地用途屬于工礦倉儲用地的,調節金按以下比例征收:畝均增值收益≤5萬元的,按照增值收益的20%計提,畝均增值收益>5萬元的,按照增值收益的30%計提。入市土地用途屬于商服、旅游等用地的,調節金按以下比例征收:畝均增值收益≤10萬元的,按照增值收益的30%計提;10萬元<畝均增值收益≤30萬元的,按照增值收益的40%計提;畝均增值收益>30萬元的,按照增值收益的50%計提。具體征收標準另行制定。

                村集體經濟組織按土地增值收益的10%收取調劑金。

                經營性建設用地入市成本中的土地補償費、地上附著物、其他費用等由項目所在地入市主體進行核算;入市成本中的前期直接基礎設施投入費用按照“誰開發、誰核算、誰回收”原則進行核算。入市成本經屬鄉鎮(街道)審核后,報市財政局備案。

                第三十三條  集體經營性建設用地入市收益,歸所有權集體經濟組織(村或組)所有,納入農村集體資產統一管理,嚴格按規定分配使用。

                         第三十四條  鄉鎮(街道)集體經濟組織入市獲得的收益應主要用于轄區內農村基礎設施建設、民生項目等支出。

                第三十五條  農村集體經濟組織應當建立集體經營性建設用地入市收益輔助賬戶,專門用于其入市收益的核算管理,資金使用情況向本集體經濟組織成員公開,并接受鄉鎮(街道)和鄉鎮(街道)農村集體“三資”管理辦公室監督。

                第十章  監督管理

                第三十六條  市級相關部門根據各自職能職責做好監督、管理、服務和配套政策的制定工作。

                行業(產業)主管部門須做好產業用地產業條件的制定、出具工作,產業條件包含產業類型、產業標準等內容,同時應明確設置產業條件的理由或必要性、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式。

                第三十七條  市發改和經信局負責審查審批項目涉及的產業政策;審查工業和信息化項目等相關事項。

                第三十八條  市自然資源局負責農村集體經營性建設用地項目入市的規劃監管工作,任何單位和個人不得擅自更改規劃建設條件。

                第三十九條  市住建局、市建管局依法負責對項目各方主體行為進行監督管理。

                第四十條  市財政局負責建設資金的撥付、監管。推動各類金融機構為全市經濟社會發展服務。

                第四十一條  市稅務局負責依法對農村集體經營性建設用地入市所涉及的稅費進行征收管理工作,并提供相關稅收政策宣傳、輔導等納稅服務工作,認真貫徹執行相關稅收優惠政策。

                第四十二條  市審計局負責對農村集體經營性建設用地使用權入市行為及收支情況進行審計,維護農民土地權益。

                第四十三條  西昌生態環境局負責指導、協調、監督生態建設工作。

                第四十四條  市紀檢監察應加強農村集體經營性建設用地使用權入市的執紀監督問責,保障規范運行。

                第四十五條  入市主體所在鄉鎮(街道)應充分發揮指導、監督、管理和協調作用,確保土地所有權人和入市主體的相關活動依法依規進行。 

                第四十六條  國家因公共利益需要使用已經入市的農村集體經營性建設用地的,土地所有權人和關聯方應當支持。國家對使用權人采用評估方式予以補償,對所有權人參照征收時西昌市征地拆遷補償標準給予土地補償,入市時所簽訂的交易合同自有權機關批準征收集體土地之日起終止。

                第四十七條  在推進農村集體經營性建設用地使用權入市過程中,各部門要根據自身工作建立風險評估機制,相關職能部門要積極回應群眾的訴求,做好相關矛盾糾紛的妥善處置工作。

                第十一章  法律責任

                第四十八條  集體經營性建設用地使用權違法入市的,所涉部門不得為其辦理相關手續。

                第四十九條  在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益的,追究相關人員的責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

                第十二章  附  則

                第五十條  國家、省、州對農村集體經營性建設用地使用權入市出臺新規定,按新規定執行。

                第五十一條  本辦法由市三項改革辦負責解釋。

                第五十二條  本辦法有效期兩年,自發布之日起實施。

                 

                附件:1.西昌市農村集體經營性建設用地使用權交易規則

                                      2.西昌市農村集體經營性建設用地出讓辦法

                                      3.西昌市農村集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金征收使用管理辦法

                                      4.西昌市農村集體經濟組織土地收益分配和管理使用指導意見


                附件1

                西昌市農村集體經營性建設用地使用權交易規則 

                第一章 總則

                第一條 為規范農村集體經營性建設用地使用權交易行為,優化土地資源配置,建立公開、公平、公正的農村集體經營性建設用地使用制度,根據《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》的規定,制定本規則。

                第二條 本規則所指的農村集體經營性建設用地使用權出讓(以下簡稱“使用權出讓”),是指農村集體建設用地入市主體(以下簡稱“入市主體”)委托市農村產權交易服務中心(以下簡稱“市農交服務中心”)發布招標、拍賣、掛牌出讓農村集體經營性建設用地使用權公告(以下簡稱“出讓公告”),并按出讓公告規定的期限,將擬出讓宗地信息進行公布,接受投標人或競買人投標、競拍、報價申請并更新掛牌價格,根據招標、拍賣、掛牌期限截止時的中標、競拍、出價結果確定土地使用者的行為。

                第三條 本規則所稱出讓方是指委托市農交服務中心對其依法擁有的農村集體經營性建設用地使用權進行交易的產權權利人或受其委托的代理人。

                第四條 本規則所稱意向受讓方是指報名參與市農交服務中心組織的農村集體經營性建設用地使用權交易的自然人、法人或其他機構;所稱受讓方是指最終取得農村集體經營性建設用地使用權的意向受讓方。

                第五條 交易應當遵循依法、自愿、公開、公平、公正和誠實信用的原則。

                第二章 交易程序

                第一節 受理交易申請

                第六條 農村集體經營性建設用地使用權權利人作為出讓方應具備交易的主體資格,并履行內部決策和有關審批程序。

                第七條 出讓方申請農村集體經營性建設用地使用權交易時應向市農交服務中心提交以下材料(詳細見附件):

                (一)出讓申請;

                (二)出讓方主體資格證明材料;

                (三)農村集體經營性建設用地使用權證或其他權屬證明材料;

                (四)內部決策和有關審批情況材料;

                (五)市農交服務中心認為需要提交的其他材料。

                出讓方委托他人代理交易的,須提供書面委托協議和受托人的身份證明。

                第八條 出讓方應對提交材料的真實性、完整性、合法性和有效性負責。

                第九條 申請材料齊備的, 市農交服務中心對申請材料進行形式審查,并自正式收到申請材料后次日起5個工作日內作出是否予以受理回復。

                經審查,申請材料符合受理條件的,市農交服務中心向出讓方出具《受理通知單》,出讓方應在5個工作日內與市農交服務中心簽訂《交易委托合同》;申請材料不符合受理條件的,市農交服務中心向出讓方出具《不予受理通知單》。

                第二節 掛牌信息公告

                第十條 農村集體經營性建設用地使用權在市農交服務中心交易應當采取掛牌方式公開發布項目信息,出讓公告應當在開標、拍賣或者掛牌開始日前10日發布公告。其中采用掛牌方式交易的,必須保證掛牌時間不少于5日,競買申請截止時間,應當為掛牌出讓結束日前2天。

                第十一條 掛牌信息公告應包含標的物基本情況、掛牌價格、保證金相關事項、報名起止時間、交易方式、聯系人、聯系電話等基本信息。

                出讓方應對標的物掛牌價格予以明確:標的物屬農村集體經濟組織所有的,掛牌價格應以集體決議達成的價格或其委托的評估機構作出的并經集體認可的評估價格予以明確;標的物權屬為共有的,掛牌價格應以產權共有人達成的價格予以明確;標的物屬自然人所有的,掛牌價格由其自主決定,但必須予以明確。

                第十二條 掛牌信息公告經出讓方確認無誤后,在市農交服務中心網站和政府相關網站公開發布并征集意向受讓方。出讓方還可委托市農交服務中心在其他報刊或媒體等補充渠道進行信息發布。

                第十三條 出讓方可以根據標的物的實際情況,合理設置受讓條件。出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的,出讓公告中規定的申請報名截止時間,應當為掛牌出讓結束日前2天。

                第十四條 掛牌信息公告流程按照《西昌市農村產權流轉交易信息發布操作細則》規定執行。

                第三節  受理受讓申請

                第十五條 標的物掛牌期間,意向受讓方可通過實地踏勘或到市農交服務中心查閱資料方式,對標的物實際狀況進行了解。市農交服務中心接受意向受讓方的資料查閱及咨詢洽談。

                第十六條 意向受讓方應在掛牌報名時間截止前按掛牌信息公告要求向市農交服務中心繳納交易保證金,完成報名手續辦理。

                第十七條 意向受讓方應向市農交服務中心提交以下材料(詳細資料見附件):

                (一)受讓申請材料;

                (二)主體資格證明材料;

                (三)受讓方的資信狀況及經營能力證明材料;

                (四)市農交服務中心要求提交的其他材料。

                意向受讓方委托他人代理交易的,須提供書面委托協議和受托人的身份證明。

                第十八條 意向受讓方應對提交材料的真實性、完整性、合法性、有效性負責。

                第十九條 意向受讓方申請受讓材料齊備的, 市農交服務中心自收到受讓申請材料起3個工作日內作出受理回復,向其出具《受理通知單》;申請受讓材料不齊備的,市農交服務中心向其出具《不予受理通知單》。

                第四節 組織交易簽約

                第二十條 公告發布后,市農交服務中心組織交易活動,接受報名、對申請人進行資格審查、組織掛牌、成交確認等。出讓設置底價的,在交易活動結束前應嚴格保密。

                第二十一條 掛牌出讓依照以下程序進行

                (一)報價。符合條件的競買人填寫《競買報價單》報價。

                (二)公布報價。公布競買人報價,并更新掛牌價格。

                (三)確定競得人。

                掛牌期滿,無競買人繼續報價,主持人現場宣布最高報價者為競得人。

                掛牌期滿,現場有2個及以上競買人愿意繼續報價,掛牌出讓轉為現場舉牌競價。

                現場競價:

                現場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行,取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價?,F場競價按下列程序舉行:

                1.掛牌主持人宣布現場競價的起始價、競價規則和增價幅度,并宣布現場競價開始?,F場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。

                2.參加現場競價的競買人按競價規則應價或報價。

                3.掛牌主持人確認該競買人應價或者報價后繼續競價。

                4.掛牌主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價,且該價格不低于底價的,掛牌主持人落槌表示現場競價成交,宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的,掛牌主持人宣布現場競價終止。

                在現場競價中無人參加競買或無人應價或出價的,以掛牌截止時出價最高者為競得人,但低于掛牌出讓底價者除外。

                第二十二條 市農交服務中心對競價結果進行成交確認,并出具《成交確認書》。

                第三章 交易結算

                第二十三條 交易資金包括交易保證金、交易價款和交易服務費,應以人民幣為結算貨幣。

                第二十四條 交易保證金、交易價款及交易服務費須通過市農交服務中心設立的專用賬戶進行結算。行業主管部門對上述資金結算有特殊要求的,從其規定。

                第二十五條 交易保證金、交易價款及交易服務費結算按照《西昌市農村產權流轉交易保證金繳退操作細則》、《西昌市農村產權流轉交易價款結算操作細則》和《西昌市農村產權流轉交易中心交易服務費收費標準的公告》(試行)等有關規定執行。

                第四章 撤牌處理

                第二十六條 項目掛牌期間,有以下情形之一的,市農交服務中心應對項目做出撤牌處理:

                (一)利益相關方對項目權屬提出異議并經市農交服務中心認可的;

                (二)經主管部門審批的掛牌項目,主管部門通知中止或終止交易的;

                (三)司法機關提出中止或終止交易的;

                (四)其他依法應當中止或終止交易的。

                第五章 附則

                第二十七條 本規則解釋權和修訂權屬于市農村產權交易服務中心有限公司。

                 

                附件2

                西昌市農村集體經營性建設用地出讓辦法 

                第一章  總  則

                第一條 為探索實現農村集體經營性建設用地有償使用,規范入市交易程序,優化土地資源配置,根據《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》、《協議出讓國有土地使用權規定》(自然資源部第21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(自然資源部第39號令)以及國家有關政策、法律法規的規定,結合西昌市實際,制定本辦法。

                第二條  集體經營性建設用地使用權出讓是指農村集體經濟組織以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,并由土地使用者向農村集體經濟組織支付土地使用權出讓金的行為。

                第三條  西昌市行政區域內的集體經營性建設用地以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式出讓在土地的地表、地上或者地下設立的集體建設用地使用權的,適用本辦法。

                第四條  農村集體經營性建設用地入市主體是擁有該土地所有權的農村集體經濟組織。屬村、組集體經濟組織所有的,經村集體經濟組織成員大會或成員代表大會同意后,可由鄉鎮(街道)成立集體經濟股份合作聯合總社或村集體經濟股份合作聯合社作為入市實施主體。

                第五條  本辦法所稱協議出讓集體經營性建設用地使用權是出讓人與受讓人通過協商的方式有償出讓土地使用權,出讓人委托市農村產權交易服務中心(以下稱交易中心)發布協議公告,公告期滿無異議,出讓人和受讓人在指定時間、地點簽訂出讓合同,確定集體經營性建設用地使用權人的行為。

                本辦法所稱招標出讓集體經營性建設用地使用權,是出讓人委托市農村產權交易服務中心發布招標公告,邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加集體經營性建設用地使用權投標,根據投標結果確定集體經營性建設用地使用權人的行為。

                本辦法所稱拍賣出讓集體經營性建設用地使用權,是指出讓人委托市農村產權交易服務中心發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定集體經營性建設用地使用權人的行為。

                本辦法所稱掛牌出讓集體經營性建設用地使用權,是指出讓人委托市農村產權交易服務中心發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定集體經營性建設用地使用權人的行為。

                第六條  招標、拍賣或者掛牌出讓集體經營性建設用地使用權,應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

                中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織,除法律、法規另有規定外,均可申請參加集體經營性建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。任何人在招標拍賣掛牌出讓公告和出讓文件中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。   

                第七條  交易中心負責組織農村集體經營性建設用地入市交易活動。

                市自然資源局負責做好本行政區域內的集體經營性建設用地入市指導、監督工作。

                市發改經信、生態環境、財政、人社、住建、金融服務中心、人民銀行等相關部門(單位)配合做好有關工作。

                第八條  農村集體經營性建設用地使用權入市交易,其地上建筑物、構筑物及其他附著物一并出讓。

                第九條 入市交易的農村集體經營性建設用地使用權,應當符合以下條件:

                (一)權屬合法,產權清晰,界址清楚,無爭議;

                (二)已經過集體民主決策程序并獲得通過;

                         (三)已獲得相關部門符合產業政策、國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉建設規劃、生態環境保護規劃的批準;

                         (四)入市交易地塊和交易方案已獲得有權機關批準。

                        第十條  集體經營性建設用地可按出讓、租賃、作價出資(入股)等有償使用方式入市,依法取得的集體經營性建設用地使用權,在使用期限內可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)最高年限按以下用途確定:

                (一)工礦、倉儲等用地50年;

                (二)商服、旅游等用地40年。

                第二章  交易程序

                第十一條  申請和受理

                (一)出讓人向交易中心提交書面入市申請,并提供相關申請資料。申請資料包括:

                            1.《集體經營性建設用地入市委托交易申請書》;

                            2.《集體經營性建設用地入市決議》;

                            3.市人民政府批準文件及交易方案。

                (二)交易中心在收齊資料后2個工作日內,與出讓人簽訂委托交易代理協議,不符合交易條件的予以退回并說明理由。

                第十二條  編制出讓文件

                (一)交易中心在簽訂委托代理協議后3個工作日內,依據出讓人提供的資料和指標編制出讓文件。出讓文件編制完畢后應經出讓人確認并在市三項改革辦備案。

                協議文件包括協議出讓須知、協議出讓公告、合同主要條款、成交確認書樣本、協議出讓合同樣本等主要內容。

                招標文件包括投標人須知、投標人資信、資格證明、投標報價要求、投標文件編制要求、投標保證金、合同主要條款、評標方法、評標標準、投標截止時間、開標時間及地點、出讓合同樣本等主要內容。

                掛牌文件包括掛牌出讓公告、掛牌出讓須知、競買申請書、掛牌競買報價單、出讓宗地界址圖、規劃圖、確定中標人標準、轉入現場競價的條件及程序、成交確認書樣本、出讓合同樣本等主要內容。

                拍賣文件包括拍賣出讓公告、拍賣出讓須知、競買申請書、宗地界址圖、規劃指標、成交確認書樣本、出讓合同樣本等主要內容。

                (二)投標或競買保證金原則上不得低于土地出讓起始價的20%;履約保證金可視宗地情況確定,但原則上不得低于競買保證金。

                第十三條  發布出讓公告和發售出讓文件

                (一)出讓公告和出讓文件經出讓人確認并在市三項改革辦備案后,2個工作日內,交易中心在交易中心網站發布出讓公告。出讓人負責在地塊所在地張榜公告。

                出讓公告應當包括:出讓人的名稱、地址和聯系方式,土地坐落、面積、用途、出讓年限、規劃指標,投標人、競買人的資格要求,獲取招拍掛文件的時間、地點、方式及招拍掛文件售價,招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式,確定中標人、競得人的標準和方法,保證金及繳納要求等主要內容。

                (二)出讓公告應當在開標、拍賣或者掛牌開始日前10日發布公告。其中采用掛牌方式交易的,必須保證掛牌時間不少于5日,競買申請截止時間,應當為掛牌出讓結束日前2天。

                公告發布后,確需更正、澄清的,應在公告截止前進行。出讓人應將需要更正、澄清的內容經市自然資源局審查后通知交易中心(涉及重大調整的需報經市人民政府批準)。交易中心應及時按原公告渠道發布補充公告。書面更正、澄清信息影響競買人招拍掛決策,交易活動時限應進行順延。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動,補充公告發布時間距招標拍賣掛牌活動開始時間應補足10日。公告內容調整由交易中心書面通知已報名的申請人。

                (三)自公告發布之日起,交易中心開始發售出讓文件。

                第十四條  接受咨詢和報名

                (一)意向競買人對招標拍賣掛牌文件有疑問的,應以書面方式質疑或咨詢,交易中心在公告期限內負責接受咨詢并在出讓文件的范圍內給予答復。不屬于交易中心答復的,交易中心將質疑或咨詢轉給出讓人或其他單位,由出讓人或其他單位答復。

                答疑會或現場踏勘由出讓人組織并提供便利。

                (二)意向競買人的保證金匯入交易中心指定的賬戶后方可報名。交易中心對競買人提供的資料,根據招拍掛文件規定內容進行審查,符合競買人資格規定的,發放競買資格確認書并通知其參加交易活動。

                第十五條  交易組織

                         (一)出讓人應當委派代表和監督人員參加招標拍賣掛牌活動。入市地塊所在鄉鎮(街道)、市自然資源局、市農業農村局、市農業農村局紀檢監察小組全程參與。

                (二)交易中心應當按照出讓公告規定的時間、地點組織招拍掛活動,由具有土地招標拍賣掛牌出讓主持人資格的人員主持。整個過程由市公共資源交易中心制作筆錄。

                (三)交易活動現場發生影響交易活動正常進行的事項,由出讓人決定后,暫?;蛑兄菇灰?。

                第十六條  招標拍賣掛牌流程

                (一)招標

                1.投標開標

                (1)按規定時間地點接收標書,進行登記,拒絕接收的,說明理由,并由投標人簽字確認。投標人拒不簽字的,做好記錄。

                (2)根據招標文件規定時間按時開標,開標時出讓人代表,監督人員應當到場,參與開標過程。市人民政府及有關部門到現場監督開標活動。

                (3)投標人少于二人的,出讓人應當終止招標活動。投標人不少于二人的,應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

                2.評標

                評標小組由出讓人代表、有關專家組成,成員人數為五人以上的單數。按照價高者得的原則確定中標人的,可以不成立評標小組,由招標主持人根據開標結果,確定中標人。

                (1)評標前,向評標小組宣讀評標紀律,提供有關政策文件;

                (2)評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明,但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容;

                (3)評標小組成員應當按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標文件進行獨立評審;

                (4)評審或復核中,發現客觀分不一致,主觀部分評分畸高畸低的,應向評審小組提出,由評審小組協商處理;

                (5)對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準,或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人,應當確定為中標人;

                (6)評標小組出具評標報告;

                (7)委托評審小組直接確定中標人的,根據評標報告,在評標結束后1個工作日內發布結果公告,同時發中標通知書。

                出讓人根據評審結果確定中標人的,在評審結果后2個工作日內,將評標報告送出讓人,出讓人自評標結束后5個工作日內確認中標人。

                (二)掛牌

                1.公告期滿,開始掛競價,填寫報價單;

                2.確認最新報價,更新競買價格;

                3.掛牌期限屆滿,無人繼續應價的,根據報價結果確定競得人,簽訂成交確認書;有競買人表示愿意繼續競價的,掛牌出讓轉入現場競價,競買人自行報價或應價,掛牌主持人可以根據競價情況調整增價幅度,最后報價最高且不低于底價的為競得人;

                4.主持人宣布競得人;

                5.出讓人與競得人現場簽訂成交確認書。

                (三)拍賣

                1.主持人點算競買人;

                2.主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項;

                3.主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度,沒有底價的,應當明確提示,有底價的,應展示底價密封情況;

                4.主持人報出起叫價;

                5.競買人舉牌應價或者報價;

                6.主持人確認該應價或者報價后繼續競價;

                7.主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的,主持人落槌表示拍賣成交;

                8.主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

                第十七條  成交及結果公示

                (一)確定中標人、競得人后,市公共資源交易中心應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

                中標通知書、成交確認書發出的主體是出讓人,文本由交易中心統一制作,出讓人、市公共資源交易中心、受讓人法定代表人或其委托人在文本上簽字確認和審核,并加蓋單位公章報市三項改革辦備案。

                中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱,出讓標的,成交時間、地點、價款以及簽訂集體經營性建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

                中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果,或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的,應當依法承擔責任。

                (二)未競得人、未中標人的保證金于招標拍賣掛牌結束后5個工作日內無息退還。中標人、競得人支付的保證金,扣除交易服務費后轉入財政金庫,作為受讓地塊的定金,在簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓合同》后轉為成交價款。

                (三)采用協議方式入市的,出讓人應將協議出讓結果在西昌市公共資源交易網、四川土地礦權交易信息網上公告5工作日。

                以招標拍賣掛牌入方式入市的,交易結束之日起2個工作日內,交易中心將出讓結果在原公告渠道的媒體5個工作日。

                第十八條  簽訂出讓合同及履約

                (一)公告期滿無異議的,出讓人與受讓人(競得人、中標人)于發出中標通知書或簽訂成交確認書后10個工作日內,簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓合同》。受讓人逾期不簽訂合同的,視為放棄中標或競得,不予退還投標或競買保證金。出讓人保留該地塊再次出讓產生收益損失的追償權。

                (二)出讓價款繳納期限為自簽訂出讓合同之日起不得超過一年,可一次性付款或分期付款。

                (三)出讓價款全部進入市財政局的農村集體經營性建設用地的使用權入市過渡賬戶實行統一管理。

                (四)受讓人依照集體經營性建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后,方可申請辦理土地登記,領取集體有建設用地使用權證書。

                未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放集體建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放集體建設用地使用權證書。

                第十九條 資料歸檔。成交結果公示后,出讓人、市三項改革辦、交易中心等單位應當在10個工作日內完成交易文檔整理歸檔。交易中心應當保留的集體建設用地出讓檔案包括:《集體經營性建設用地入市決議》,土地所有權證明材料,地塊勘測定界紅線圖,規劃圖,批復文件,經有權機關批準的出讓方案,出讓公告及出讓文件,報名和資格確認資料,底價制定記錄(如有),開評標記錄、拍賣記錄、掛牌記錄,招標拍賣掛牌過程音像資料,評標、競買結果資料和中標通知書、成交確認書,結果公示資料等。

                第三章  法律責任

                第二十條  中標人、競得人有下列行為之一的,中標、競得結果無效;造成損失的,應當依法承擔賠償責任:

                (一)提供虛假文件隱瞞事實的;

                (二)采取行賄、惡意串通、圍標等非法手段中標或者競得的。

                第二十一條  違反本辦法規定,以其它形式非法出讓集體經營性建設用地使用權的,依據有關法律法規的規定處理。

                第二十二條  集體經營性建設用地出讓過程中,相關人員在招標拍賣掛牌出讓活動中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,追究相關人員的紀律責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

                第四章  附  則

                第二十三條  除經市人民政府批準為協議有償使用外,農村集體經營性建設用地有償使用方式出讓、出租、作價出資(入股)及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當采用招標、拍賣、或者掛牌方式公開交易。

                第二十四條  確定招標標底,拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價,投標、競買保證金,應當實行集體決策。

                第二十五條  農村集體經營性建設用地使用權出讓的交易服務費的收取,按照《西昌市農村產權流轉交易保證金繳退操作細則》、《西昌市農村產權流轉交易價款結算操作細則》和《西昌市農村產權流轉交易中心交易服務費收費標準的公告》(試行)等有關規定執行,由競得人或中標人承擔。

                    第二十六條  農村集體經營性建設用地使用權的出租、作價出資(入股)采用招標拍賣掛牌方式等公開方式交易的,參照本辦法執行。

                第二十七條  國家對農村集體經營性建設用地使用權入市出臺新規定,按新規定執行。

                第二十八條  本指導意見由市三項改革辦負責解釋。


                附件3

                西昌市農村集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金征收使用管理辦法 

                第一章  總  則

                第一條  為貫徹落實“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制”“保障農民公平分享土地收益”的方針,規范西昌市農村集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金(以下簡稱調節金)征收使用管理,根據《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理暫行辦法(試行)》相關規定,結合西昌市實際,制定本辦法。

                第二條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地土地增值收益(以下簡稱土地增值收益)是指農村集體經營性建設用地入市后,農村集體經濟組織取得的出讓收益和農村集體經營性建設用地入市后再轉讓取得的轉讓收益,扣除土地取得(指標、土地補償費用)、開發、工程等成本后的增值部分。

                         第三條  土地增值收益包括農村集體經濟組織以出讓、租賃、作價出資(入股)集體經營性建設用地使用權首次入市所取得的出讓收益中包含的增值部分和農村集體經營性建設用地入市后再轉讓取得的轉讓收益中包含的增值部分。

                第四條  本辦法所稱調節金是指政府從農村集體經營性建設用地入市成交價中按照一定比例計提的調節收入。

                第二章  征收范圍

                第五條  西昌市農村集體經營性建設用地使用權入市收益(包括以出讓、租賃或作價出資(入股)方式進入市場收益),都應收取增值收益調節金。 

                第三章  征收標準

                第六條  集體經營性建設用地入市,應承擔相應的基礎設施建設等開發成本,向市人民政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。

                第七條  農村集體經營性建設用地使用權入市后,由市財政按入市土地增值收益一定比例計提農村集體經營性建設用地增值收益調節金。

                第八條  入市土地用途屬于工礦倉儲用地的,調節金按以下比例征收:畝均增值收益≤5萬元的,按照增值收益的20%計提,畝均增值收益>5萬元的,按照增值收益的30%計提。

                第九條  入市土地用途屬于商服、旅游等用地的,調節金按以下比例征收:畝均增值收益≤10萬元的,按照增值收益的30%計提;10萬元<畝均增值收益≤30萬元的,按照增值收益的40%計提;畝均增值收益>30萬元的,按照增值收益的50%計提。

                第十條  依法取得的使用權進行轉讓,轉讓方按照交易總額的2%繳納調節金。

                第四章  收取與使用

                         第十一條  農村集體經營性建設用地使用權入市的增值收益調節金,由市財政部門作為征收主體代市人民政府收取。市財政部門計提調節金后,方可辦理農村集體經營性建設用地使用權變更登記。

                         第十二條  收取的調節金,統一上繳地方國庫,納入地方財政預算管理,統籌安排用于基礎設施建設和耕地保護,原則上優先安排用于農村集體經營性建設用地使用權出讓方所在鄉鎮(街道)的基礎設施建設和耕地保護,并按政府投資項目有關規定進行申報、建設和管理。

                 第五章  處  罰

                第十三條  對未經批準,擅自轉讓農村集體經營性建設用地使用權的,由土地行政主管部門按國家規定從嚴查處,并限期補辦有關手續。

                第十四條  對擅自減免、截留、挪用增值收益調節金的,嚴格按照《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)、《金融違法行為處罰辦法》(國務院令第260號)等有關法律法規規定進行處理,依紀依法追究相關人員的紀律責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

                第六章  附  則

                         第十五條  國家對農村集體經營性建設用地使用權入市出臺新規定,按新規定執行。

                第十六條  本辦法由市三項改革辦負責解釋。


                附件4 

                西昌市農村集體經濟組織土地收益分配和管理使用指導意見 

                第一章  總  則

                         第一條  根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》等文件精神和有關要求,結合我市實際,制定本指導意見。

                         第二條  農村集體經濟組織獲得的土地收益,按規定進行分配,確保集體和農戶的利益不受侵犯。農村集體經濟組織取得的收益應納入農村集體資產統一管理,制定經集體經濟組織成員認可的土地收益分配和管理使用辦法,分配情況納入村務公開內容,接受審計監督和政府監管。

                第三條  本指導意見適用于西昌市行政區域內的鄉鎮(街道)、村、組三級農村集體經濟組織土地收益的分配、管理、使用。

                第二章  完善分配制度

                         第四條  收益范圍和分配周期。農村集體經濟組織土地收益(以下簡稱土地收益)是指農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革所產生的土地收益,都是農村集體經濟組織土地使用和管理的收益。收益分配以一個會計核算年度為周期,即每年的12月末為核算日期,次年的第一季度內進行分配。

                         第五條  收益分配對象。收益分配對象為農村集體經濟組織成員。其成員的界定由村民委員會根據法律的規定靜態確定,經村民大會討論決定通過后進行公示,報鄉鎮(街道)備案。

                第六條  收益分配比例。堅持“收益決定分配”的原則,集體經濟組織按照有關法律、法規、政策規定及組織章程約定的分配原則,按程序確定收益分配方案,明確分配范圍、分配比例等重點事項,向全體成員公示。依據當年的土地收益和其他土地收入扣除集體支出、彌補虧損和直接補償給被征地農戶的部分后,剩余部分可對集體經濟組織成員進行分配。

                第三章  收益的管理和使用

                         第七條  國家取得的土地收益,全額納入財政統一管理使用,可用于基礎設施建設和耕地保護以及實施民生項目。

                         第八條  村級集體取得的土地收益,按照“村財鎮管”的原則,統一由所在地鄉鎮(街道)管理,可作為本集體經濟組織的發展資金,也可用于本集體經濟組織生產生活設施改造、新村建設與管理。

                第九條  集體經濟組織成員取得的土地收益可自行支配,也可通過股份合作等形式長期分享土地收益。

                第四章  強化民主決策機制

                第十條  強化農村土地收益分配的民主決策機制。按《村民委員會組織法》《村民自治章程》,由“村民議事會”形成合理分配方案,提交“村民會議”討論決定,公示5個工作日后報鄉鎮(街道)審核批準后實施。

                第五章  加強監管與指導

                         第十一條  農村土地收益實行專戶管理,??顚S?。

                         第十二條  農村土地收益任何人不得私自收取、減免、截留、挪用、侵占。

                         第十三條  對農村土地收益分配、使用、管理要按規定進行公示,接受村民監督,做到公平公正、規范管理。

                 各鄉鎮(街道)應切實加強農村土地收益分配的監管與指導,強化有效的監管手段,推動收益分配制度的不斷完善。實行收益分配方案審核報備制度,各鄉鎮(街道)應對農村集體經濟組織擬定的收益分配方案進行審核。集體經濟組織在收益分配工作完成后,應及時將分配工作相關方案、報告及財務資料報鄉鎮(街道)審核批準備案。村級集體經濟組織收益分配情況納入西昌市農村集體“三資”監管平臺,實施重點監管,做到各級財政、農業和紀檢監察部門實時查詢、實時指導。對農村集體經濟組織的收支情況和收益分配情況要實行定期專項審計。

                第六章  監督責任

                         第十五條  村務監督委員會負責本轄區土地收益具體用途及使用管理的監督。

                         第十六條  市農業農村局、市財政局、市自然資源局、市林草局、市審計局、市住建局、市稅務局、鄉鎮(街道辦)等部門按各自職責做好相關工作的指導與監督。

                 對違反本意見規定的有關單位和人員,要追究相關人員的責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

                第七章  附  則

                第十八條  本意見在執行過程中如有與國家法律、法規、規章有抵觸的,以國家法律、法規、規章為準,本辦法由市三項改革辦負責解釋。


                    政策解讀:關于《西昌市農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》的解讀


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